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Syndic de copropriété : quels sont les différents modèles de gestion ?

immeuble
Vous déménagez en copropriété et vous vous demandez comment la gestion va s’effectuer ? La loi de 1965 dispose que toute copropriété est dans l’obligation d’avoir un syndic pour s’occuper de la gestion de l’immeuble, plus précisément de l’administration des parties communes. De ce fait, il existe différents modèles de gestion de syndic de copropriété. Quels sont ces modèles, leurs avantages et leurs inconvénients ? Étudions en détail chacun d’entre eux dans cet article dédié.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est défini comme étant le représentant légal de l’ensemble des copropriétaires, aussi appelé le syndicat des copropriétaires. À ce titre, le syndic est tenu de signer tous les contrats de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires et de le représenter en justice, le cas échéant.

Il a pour principales missions d’assurer la gestion administrative, financière ainsi que la bonne tenue de l’immeuble. L’ensemble des missions et des obligations du syndic sont définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic a la charge de :

  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
  • Immatriculer la copropriété et mettre à jour les données financières chaque année auprès du registre national des copropriétés après l’approbation des comptes en assemblée générale ;
  • Établir le budget prévisionnel de l’année à venir ;
  • Veiller au respect du règlement de copropriété ;
  • Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
  • Se charger du recouvrement des charges impayées, le cas échéant ;
  • Souscrire les contrats auprès des différents prestataires de la copropriété : société de ménage, entretien des espaces verts, etc. et effectuer le règlement des factures ;
  • En cas de travaux dans les parties communes, suivre le bon déroulement du chantier et procéder à la levée des réserves à la livraison des travaux.

Quel que soit le modèle de gestion de syndic de copropriété choisi, le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité absolue. Cette règle de majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés et absents. Le syndic est élu pour une durée de 1 à 3 ans renouvelable.

Rentrons maintenant un peu plus dans le détail à propos des différents modèles de syndic afin de vous aider à choisir le meilleur modèle de gestion pour votre copropriété.

Les différents modèles de syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 admet trois modèles différents de gestion de la copropriété.

Le syndic professionnel

Le syndic professionnel est le modèle de gestion le plus répandu en France. Ici, la gestion de la copropriété est confiée à une société externe en contrepartie d’honoraires. Afin d’encadrer cette relation, un contrat-type a été mis en place par la loi ALUR en 2014. Ce contrat est obligatoire afin de donner mandat au syndic et lui laisser la possibilité d’exercer ses missions. 

La profession de syndic est bien encadrée. Pour l’exercer, il convient de disposer des éléments suivants :  

  • Une carte professionnelle avec la mention “syndic de copropriété” délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) ;
  • Une assurance responsabilité civile professionnelle ; 
  • Une garantie financière suffisante.

 

Le syndic professionnel est rémunéré sous forme d’honoraires, qui sont répartis en deux catégories :

  • Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de la copropriété : la collecte des charges, l’entretien de l’immeuble, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle, etc. ;
  • Les frais annexes, facturés pour toute prestation non incluse dans le forfait de base, comme par exemple l’état daté en cas de vente, la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ou encore les frais de photocopies et de courriers postaux.

 

Bon à savoir : Au fil des années, de nouveaux acteurs sur le marché ont émergé : les syndics en ligne.

Ce modèle de syndic est, en réalité, un syndic professionnel dématérialisé qui propose ses services en ligne mais avec des honoraires moins élevés que les syndics traditionnels, ce qui permet aux copropriétaires de réduire leurs charges de copropriété. Toutefois, comme le syndic en ligne n’a pas d’agence physique, les copropriétaires peuvent souvent se sentir frustrés et le gestionnaire peut parfois être loin des problématiques de l’immeuble et manquer de réactivité. 

Le syndic bénévole

En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en assemblée générale comme syndic. Il est recommandé de nommer, en parallèle, un conseil syndical, bien que facultatif, qui assistera le syndic bénévole et contrôlera sa gestion des comptes. 

Le syndic bénévole peut être rémunéré pour ses missions après un vote à la majorité absolue de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette rémunération peut prendre deux formes :

  • Les copropriétaires remboursent les frais engagés par le syndic bénévole, aussi appelé défraiement, comme les photocopies ou le transport par exemple ;
  • Les copropriétaires peuvent verser un salaire au syndic bénévole.

 

Bon à savoir : La rémunération doit être inscrite dans le contrat de syndic et elle ne doit pas dépasser le revenu principal du syndic bénévole. 

Le syndic coopératif

En syndic coopératif, un ensemble de copropriétaires est élu pour gérer la copropriété sans intermédiaire. C’est le conseil syndical.

Une fois élu, le conseil syndical nomme en son sein un président du conseil syndical qui détient légalement la qualité de syndic : on l’appelle le président-syndic. Toutefois, en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de copropriété, ce qui permet de se répartir les tâches en fonction des affinités et des disponibilités de chacun.

Ce modèle de gestion collégiale n’est pas rémunéré donc il n’y a pas de frais supplémentaires à ajouter, ce qui permet aux copropriétaires de réaliser des économies non négligeables !

Des solutions de gestion comme Matera accompagnent les copropriétaires en syndic coopératif grâce à une plateforme en ligne qui automatise les tâches chronophages de la gestion de copropriété et des experts en interne qui prennent le relais sur les sujets techniques (impayés, rénovation énergétique, travaux, etc.). Le tout sans frais supplémentaires !

Les avantages et inconvénients des différents modèles de syndic

avantages inconvénients syndic

Comment changer de syndic ?

Vous souhaitez changer de modèle de gestion ? On vous explique les différentes étapes à suivre ! 

Étape 1 : Mettez en concurrence votre syndic actuel en demandant différents devis auprès d’autres acteurs. Cela vous permettra de faire le meilleur choix possible. C’est au conseil syndical de procéder à la mise en concurrence du syndic. Si la copropriété n’en dispose pas, n’importe quel copropriétaire peut s’en charger. 

Étape 2 : Demandez à votre syndic actuel d’ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale le changement de syndic. Pour ce faire, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en joignant les différents devis récoltés. Nous vous conseillons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour environ 2 mois avant la tenue de l’AG pour que votre demande soit prise en compte.

Étape 3 : Votez le changement de syndic en assemblée générale à la majorité absolue. Si la résolution n’est pas adoptée mais qu’elle obtient au moins un tiers des tantièmes, vous pouvez organiser un second vote au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple. Cette majorité ne comptabilise que les votes des copropriétaires présents et représentés. 

 

Que ce soit votre premier achat en propriété ou que vous souhaitiez changer de syndic, vous possédez désormais toutes les clés pour comprendre le fonctionnement des différents modes de syndic. 

 

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