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L’état des lieux, une étape à anticiper

appartement préparé pour état des lieux
Vous quittez ou vous entrez dans votre nouveau logement ? Il est fort probable que vous entendiez parler d’état des lieux. Il est cependant important de distinguer 2 statuts : celui de propriétaire et celui de locataire. Dans le cas de la vente ou l’achat d’un bien immobilier sachez qu’il n’est pas nécessaire de faire un état des lieux. Même s’il est recommandé avant la signature de l’acte authentique de vente, il n’est pas obligatoire. Il s’agira essentiellement de ce que l’on appelle un inventaire ou une ultime visite. L’objectif est de permettre à l’acheteur de procéder à la vérification des éléments dits décisifs, en d’autres termes tout ce qui a motivé l’acheteur à acheter (toiture, état général du bien, niveau d’équipement…) Vous l’aurez compris, dans le cadre d’un achat/vente, le terme état des lieux est utilisé à tort. Le terme état des lieux sera applicable uniquement dans le cas d’un bail d’habitation communément appelé contrat de location. Si vous êtes ou devenez locataire dans ce cas précis nous parlerons bien d’état des lieux. Un état des lieux c’est quoi ? Quelles sont les bonnes pratiques ? Dans quel cas réaliser un état des lieux et comment faire ? Quelles sont les obligations de chacunes des parties prenantes ? Autant de questions que l’on se pose et qui demandent des réponses.

Premier conseil 

Ne faites jamais d’état des lieux le jour de votre déménagement. Vous n’aurez jamais assez de temps pour faire le ménage ni reboucher les quelques trous avant l’arrivée du propriétaire. 

Catastrophe assurée

Qu’est-ce-qu’un état des lieux ?

Il s’agit d’un document établi entre le propriétaire et le locataire. Ce document répertorie et détaille l’ensemble des équipements d’un logement ainsi que leur état. Tout y passe, des peintures au mobilier en passant par le relevé des compteurs. L’objectif est de prendre une photo en instantanée de l’état dans lequel vous prenez ou laissez les lieux. D’où le nom état des lieux. Il vous faudra réaliser 2 états des lieux : le premier à l’entrée, le second à la sortie L’idéal étant d’avoir un état des lieux de sortie identique à celui de l’entrée. Vous récupérerez ainsi de manière certaine votre caution dans sa totalité.

Pourquoi faire un état des lieux ?

L’état des lieux est un document très important tant pour le propriétaire que le locataire. Il servira de preuve et de point de départ des négociations pour tout désaccord à l’entrée comme à la sortie des lieux. 

Sachez qu’en cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire sera présumé avoir pris le bien en bon état. Difficile alors de prouver que ce n’est pas vous qui avez dégradé les lieux.

L’état des lieux protège le propriétaire

La comparaison entre l’entrée et la sortie permettra de déterminer si le locataire a correctement et normalement utilisé le bien. 

Si le bien est restitué dans le même état à la sortie qu’à l’entrée le locataire récupèrera alors son dépôt de garantie en intégralité. 

En cas de dégradations, le dépôt de garantie ne sera restitué qu’en partie ou pas du tout. Le montant du dépôt servira à couvrir les dépenses de réparations. 

Si le montant des dégradations est supérieur au coût de réparation, le propriétaire sera en droit de mettre le locataire en demeure de rembourser les dégâts occasionnés. 

Sachez que le locataire ne pourra être tenu responsable de la vétusté (usure ou dégradation naturelle dû au temps). Le propriétaire pourra joindre à l’état des lieux d’entrée une grille de vétusté afin de cadrer les éléments.

L’état des lieux protège le locataire

L’état des lieux sert également à protéger le locataire. Difficile de tout voir au premier coup d’œil lors de la réalisation de la visite.

Pour pallier cela, le locataire bénéficie de 10 jours pour compléter et amender le document.

Ce délai permettra de modifier l’état des lieux après avoir constaté des défauts n’ayant pas été observés initialement.
En ce qui concerne les éléments de chauffage, le locataire pourra compléter l’état des lieux au cours du premier mois de la période de chauffe.

L’état des lieux d’entrée permettra au locataire en place, lors de la sortie, de prouver l’état dans lequel il a pris les lieux.

Combien coûte un état des lieux ?

Le prix de l’état des lieux dépend de la personne qui le réalise. Le document pourra être fait par le propriétaire lui-même, un professionnel de l’immobilier ou un Huissier de Justice.

État des lieux réalisé par le propriétaire

Cette solution est gratuite et n’engendre pas de frais. Elle permet de réaliser l’état des lieux de manière contradictoire entre les 2 parties (locataire et propriétaire). Si tous deux sont d’accord avec les mentions portées sur l’état des lieux, il ne restera plus qu’à signer le document et remettre les clés.

État des lieux réalisé par un professionnel de l’immobilier

Dans un souci de simplicité de gestion ou afin de faciliter les échanges, l’état des lieux peut être établi par un professionnel. C’est souvent le cas lorsque le propriétaire habite loin du logement loué.  L’intervention d’un professionnel donnera lieu à la facturation d’honoraires qui seront à répartir entre propriétaire et locataire. La partie due par le locataire ne pourra excéder 3€ du m² (surface habitable). Elle doit être répartie entre locataire et propriétaire équitablement. Le locataire ne pourra pas régler plus de 50% de la somme globale

État des lieux réalisé par un Huissier de Justice

Si les parties ne se mettent pas d’accord, il convient de faire appel à un Huissier de Justice. Le coût de l’intervention sera à la charge unique du demandeur s’il est seul à être en désaccord. Le coût sera réparti entre le propriétaire et le locataire si tous les deux ne s’entendent pas dans le cadre d’un état des lieux à l’amiable.

Le tarif d’un état des lieux réalisé par un Huissier de Justice est réglementé et dépend de la surface du logement. Comptez entre 150€ et 250€.

Quelles sont les mentions obligatoires d’un état des lieux ?

Les mentions devant figurer sur un état des lieux sont nombreuses, certaines sont exclusives à l’état des lieux de sortie.

  • La typologie de l’état des lieux : Sortie ou entrée
  • L’adresse du bien dont il est question
  • La date de l’établissement du document
  • Le nom et adresse du propriétaire
  • Le nom du locataire
  • Le nom et adresse de la personne qui réalise l’état des lieux en cas d’intervention d’un tiers
  • Le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz
  • Le nombre de clés et autres moyens d’accès au logement et leur destination (garage, porte principale…)
  • La description précise du bien et de chacune des pièces. En détaillant l’état des sols murs plafonds ou équipements mis à disposition.
  • La signature des parties

Mentions spécifiques pour l’état des lieux de sortie :

  • La nouvelle adresse du locataire sortant
  • La date à laquelle l’état des lieux d’entrée a été réalisé
  • Potentiellement les évolutions de l’état des parties du logement comparativement à l’état des lieux d’entrée.

 

L’état des lieux pourra être complété par des photos afin de préciser certains éléments et garder une trace des éventuels dégâts.

Bonnes pratiques de l'état des lieux

Votre déménagement est planifié ? Vous devez maintenant vous préparer à quitter votre logement. 

Nous vous conseillons sur les actions à effectuer pour rendre votre habitation en bon état.

Cela facilitera votre état des lieux de sortie et évitera une retenue sur votre dépôt de garantie.

Remettre en état les murs et les sols

En amont de votre sortie, vous devrez sûrement prévoir quelques travaux pour remettre en état le logement que vous avez occupé.

Le temps que vous avez passé dans votre habitation aura forcément eu des conséquences sur l’état général, même si vous êtes plutôt soigneux. Que ce soit le trou que vous avez fait pour encadrer une affiche ou le dessin de votre enfant, tous ces moments de votre vie ont pu laisser des traces qu’il va falloir effacer.

Reboucher les trous dans les murs

Pour votre état des lieux de sortie, les murs doivent être propres mais surtout être dans un état similaire à celui de votre entrée dans le logement. A l’entrée si les murs ne comportaient aucun clou, trou ou cheville, vous devrez les enlever et les reboucher proprement. Sinon, ils pourraient être considérés comme une dégradation par le propriétaire du logement.

Pour éviter cette situation, retirez tous les clous et les chevilles. Ensuite, rebouchez les trous qu’ils ont pu occasionner. Pour ce faire, appliquez de l’enduit, laissez sécher puis poncez la surface.

Si vous ne faites pas l’effort d’effacer les traces de votre passage dans le logement pour le rendre en bon état, cela risque de vous coûter cher. En effet, le propriétaire pourrait faire des devis auprès d’artisans pour estimer le prix de la remise en état du logement et le déduire de votre dépôt de garantie.

Nettoyer vos murs

Avant de quitter votre logement, vous devez impérativement vérifier la propreté de vos murs. Au fil du temps, il est normal que certaines traces ou salissures apparaissent, mais il doit s’agir d’une usure normale de votre logement. Si des tâches sont apparues dû à des négligences de votre part, il est de votre responsabilité de remettre en état votre logement.  Nous vous conseillons donc de prévoir un grand nettoyage de vos murs.

Pour cela, vérifiez bien que la peinture de vos murs soit lessivable. Ensuite prévoyez un mélange adapté à l’entretien de vos murs comme :

 

  • un mélange d’eau tiède et de cristaux de soude pour un nettoyage général
  • un mélange d’eau tiède et de liquide vaisselle pour faire partir les traces noires 
  • un mélange d’eau et de bicarbonate de soude pour les tâches de graisse

 

Pensez à effectuer des mouvements souples, afin de ne pas abîmer votre peinture, et rincez bien vos murs à l’eau claire avant de les sécher, à l’aide d’une serviette propre. 

 

D’autres alternatives existent pour nettoyer vos murs comme la lessive St Marc ou encore l’éponge magique. 

Si le nettoyage de vos murs n’a pas suffit à leur rendre leur éclat, vous devrez repeindre la pièce. 

Si les murs de votre logement sont recouverts de papier peint, vous devez aussi être vigilant sur leur état à la sortie. En effet, un papier griffé ou tâché doit être changé, prévoyez des raccords s’il vous reste des rouleaux. Si vous n’avez plus de papier peint d’avance, vous devrez le refaire dans toute la pièce.

Nettoyer les sols

Les sols sont un point à ne pas négliger pour préparer votre état des lieux de sortie. Soumis aux passages du quotidien, le sol peut facilement subir des dommages importants. Vous devrez alors prévoir un nettoyage en profondeur si vous avez causé des dégâts sur vos sols.

En premier, si c’est nécessaire, détachez vos sols avec des produits adaptés. Puis passez consciencieusement l’aspirateur dans chacune de vos pièces. 

Ensuite choisissez des produits de nettoyage en fonction de la nature de votre sol. En effet, la fragilité de certains revêtements vous oblige à adapter vos produits et la manière de nettoyer vos sols.

Soyez vigilant avec les moquettes, elles ne supportent pas l’eau. Pour un nettoyage plus en profondeur, utilisez une shampouineuse. 

Il en va de même pour les différents types de parquets, suivez attentivement les recommandations pour ce type de sol qui est fragile. Pensez à bien essorer votre serpillère avant de laver votre sol, l’eau pourrait faire gondoler les lames du parquet. 

Evitez aussi le vinaigre qui abime le bois et privilégiez le savon noir ou le produit vaisselle bio.

Concernant les sols plus classiques comme le carrelage ou le linoléum, vous pouvez les laver avec de l’eau mélangée à du bicarbonate de soude, mais pas en excès. Pour le carrelage, une trop grande quantité d’eau est à proscrire à cause des joints, ils pourraient se dégrader. Pensez-donc à tamponner les joints avec un chiffon sec après nettoyage.

Faire le ménage en profondeur

Pour que le propriétaire de votre logement puisse facilement le remettre en location après votre départ, il est essentiel de rendre votre logement propre. 

Vous devrez nettoyer entièrement votre domicile afin de lui redonner un peu d’éclat. 

Prévoyez un bon ménage de printemps pour rendre votre logement brillant du sol au plafond.

Le nettoyage de la cuisine

Dans le cas d’une cuisine aménagée, tous les meubles restent dans la location, pensez donc à les rendre en bon état. Pour cela, vous devrez nettoyer tous les meubles à l’intérieur comme à l’extérieur.  

De par leur présence dans la cuisine, les meubles risquent d’être graisseux. 

Pour nettoyer l’extérieur des meubles laqués, frottez-les avec une éponge imbibée de liquide vaisselle (additionnée de vinaigre si les meubles sont très sales) et nettoyez aussitôt avec un chiffon pour éviter les reflets dû aux traces d’eau. 

Pour les meubles en bois, utilisez un chiffon en microfibre humidifiée avec quelques gouttes de vinaigre blanc. Puis séchez les rapidement avec un chiffon sec en microfibre.

Pour un rendu optimal sur des meubles en bois, appliquez si vous le souhaitez une fine couche de lait de cire avec un chiffon microfibre. Cette cire permet de nettoyer, faire briller et protéger le bois.

 

Dans le cas d’une cuisine équipée, vous laisserez dans le logement tout le matériel électroménager. Vous devez alors procéder à leur nettoyage pour l’état des lieux de sortie. De nombreux éléments sont compris alors veillez à :

  • dégivrer quelques jours en amont le réfrigérateur et le congélateur. Ensuite nettoyez l’intérieur avec un vaporisateur d’eau et de vinaigre puis essuyez avec un chiffon doux. Pour l’extérieur, dégraissez avec un peu de savon noir dans de l’eau chaude puis rincez avec un mélange d’eau et de vinaigre.
  • enlever le calcaire de la bouilloire, en faisant bouillir un mélange de vinaigre blanc et d’eau. Utilisez la même technique pour la cafetière, remplissez ce mélange dans le réservoir d’eau et faites le couler plusieurs fois. 
  • enlever les miettes du grille-pain et nettoyer l’extérieur de l’appareil avec un produit adapté à son type de surface.
  • nettoyer en profondeur et désinfecter votre micro-onde en faisant chauffer un bol d’eau additionné de vinaigre blanc et de quelques gouttes d’huile essentielle de citron pendant 5 minutes. La vapeur créée vous permettra de décoller facilement les résidus alimentaires et de nettoyer proprement votre appareil.
  • Décrasser le four en effectuant un cycle de pyrolyse si l’appareil en contient un. Une fois que votre four est froid, finissez le nettoyage à l’aide de savon noir et de bicarbonate de soude. 
  • enlever les tâches tenaces sur les plaques de cuisson. Mélangez du bicarbonate de soude avec de l’eau et frottez énergiquement. Vous pouvez aussi essayer de dégraisser vos plaques avec du savon noir. Pour les tâches de calcaire, utilisez du vinaigre blanc. Pour les surfaces fragiles commes les plaques à induction ou vitrocéramique utilisez un produit spécifique ou du blanc de Meudon. Surtout n’utilisez pas de matières abrasives.

Le nettoyage de la salle de bain

Pour nettoyer en profondeur les pièces d’eau vous allez devoir enlever la moindre trace de moisissure ou de tartre, causées par l’humidité. Ces pièces sont jugées en un coup d’œil et peuvent vite créer un gros doute sur l’hygiène. Il faut donc bien insister pendant votre ménage sur la salle de bain pour votre état des lieux de sortie.

 

Commencez par l’élément le plus important : les toilettes. Au fil du temps, des traces qui ne partent pas avec un simple produit de nettoyant WC peuvent s’accumuler : il s’agit du tartre. 

Pour détartrer vos toilettes et les rendre blanches, videz l’eau de la cuvette. Laissez les parois à l’air libre et des résidus se décolleront. Vous pouvez compléter cette technique en versant un quart de litre de vinaigre blanc dans vos toilettes et laisser agir toute une nuit. Le lendemain, frottez avec une brosse et vos toilettes seront éclatantes de propreté.

 

Ensuite, pour nettoyer entièrement votre salle de bain, armez-vous de 3 choses simples : du vinaigre blanc, de l’eau et du bicarbonate de soude. 

En premier lieu enlevez toutes les traces de calcaires à l’aide du vinaigre blanc. Frottez votre tuyauterie et la paroi de douche avec une éponge imbibée de vinaigre. Laissez agir quelques instants puis rincez à l’eau claire et les traces blanches auront disparues. Pour des tâches plus incrustées, mélangez du vinaigre blanc à du bicarbonate. Vous obtiendrez un mélange mousseux. Utilisez cette mixture pour frotter votre robinetterie à l’aide d’une brosse à dent. Les surfaces redeviendront brillantes. 

Vous pouvez aussi démonter votre pommeau de douche pour le tremper dans une bassine de vinaigre pour un nettoyage plus efficace. 

Ensuite, nettoyez toute la faïence de votre salle de bain (douche, lavabo, bidet…) avec un vaporisateur rempli d’un mélange d’eau et de vinaigre. Pour parfumer votre maison vous pouvez aussi y ajouter quelques gouttes d’huile essentielle de lavande.

Nettoyer en profondeur le reste des éléments

Pour finir, pensez à nettoyer les éléments restant en place dans votre logement de manière plus approfondie. Chaque élément pourra être propre comme au 1er jour. 

Cela inclut les luminaires, en fonction de leur matière dépoussiérez-les, ou nettoyez la surface. Pensez à changer les ampoules si celles-ci ne fonctionnent plus.  

N’oubliez pas les portes et leurs encadrements qui peuvent facilement être salies par les passages répétés. Lessivez la peinture si nécessaire.

Peu de temps avant votre état des lieux, pensez à nettoyer vos fenêtres. Profitez d’une journée ensoleillée pour bien voir les traces et les éliminer. Le vinaigre blanc est encore une fois votre meilleur allié pour cela. Effectuez un mélange un quart de vinaigre blanc et trois quart d’eau. Vaporisez-le sur vos vitres, nettoyez votre vitre avec une éponge et séchez le tout avec un chiffon. 

 

Dernier point mais pas des moindres, pensez à vérifier l’état de votre plafond. Enlevez les poussières à l’aide d’un balai à poil doux et effectuez des passages délicats pour une propreté irréprochable.  Vous pouvez finaliser le nettoyage en utilisant la même technique avec un chiffon en microfibres. Si vous trouvez de la saleté, imbibez une éponge douce de lessive St Marc, frottez le plafond et rincez à l’eau claire. 

5 choses à ne pas oublier pour l’état des lieux de sortie

Vous avez nettoyé votre domicile du sol au plafond ? Vous pensez être enfin débarrassé du ménage et pouvoir enfin appeler votre bailleur pour effectuer votre état des lieux. Mais avez-vous pensé à tout ?

Chaque élément va être inspecté par votre propriétaire et un oubli pourrait vous coûter très cher. Nous vous avons listé les 5 choses à ne pas oublier pour préparer votre domicile à un état des lieux

Nettoyer chaque partie de la fenêtre

Premier conseil : en plus des vitres et du contour des fenêtres, pensez à nettoyer l’intérieur de vos fenêtres en aspirant les joints avec un embout fin. Finissez avec un chiffon si nécessaire pour un rendu propre.

Le rebord des fenêtres est aussi un point important à nettoyer avant votre départ.

Vérifier les joints de la douche

La salle de bain est propice aux traces de moisissures, qui peuvent se poser jusque dans les joints de la douche. C’est une partie qui peut être oubliée pendant votre nettoyage mais qui pourrait être rédhibitoire durant votre état des lieux.

Pour rendre vos joints impeccables, frottez un mélange de vinaigre blanc et de jus de citron avec une brosse à dents sur vos joints. Laissez reposer 10 minutes, puis rincez à l’eau.

Traiter les conduits d'évacuation

Autre point important à ne pas négliger : les conduits d’évacuation. Pour le bien être du prochain locataire et aussi pour votre propre sérénité, vérifiez que les conduits ne soient pas obstrués. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire du domicile pourrait s’en rendre compte pendant l’état des lieux en vérifiant l’écoulement de l’eau. 

Si un bouchon est présent utilisez la manière forte : débouchage grâce à une ventouse ou grâce à l’action chimique de certains produits.

Si l’écoulement ne pose pas de problèmes, pensez à simplement faire un entretien courant de vos canalisations, avec des produits spécifiques ou en laissant poser toute la nuit un mélange de vinaigre et de bicarbonate de soude dans vos canalisations. 

Pensez aussi à appliquer ces conseils à tous les conduits d’évacuation de votre domicile : douche, lavabo,…

Nettoyer les bouches d'aérations /vmc ventilation

Les bouches d’aération de votre logement sont en contact permanent avec l’air de votre maison. Elles sont le garant d’un air sain, ce qui préserve la santé des occupants. Cependant, les grilles protégeant les bouches d’aération peuvent s’encrasser avec des graisses de cuisson, de la poussière, de l’humidité. Il faut donc les nettoyer une à deux fois par an et surtout avant l’état des lieux de sortie de votre logement. 

Pour ce faire, commencez par démonter les grilles d’aération. Puis nettoyez-les avec de l’eau et du savon, enfin laissez les sécher avant de les remettre en place. Si vous ne pouvez pas démonter le capot, nettoyez directement les grilles sur place en vaporisant un peu de vinaigre dessus. Puis, passez un chiffon entre les lames (aidez vous d’un couteau rond) pour les nettoyer. 

Pour finaliser ce nettoyage, retirez les poussière à l’intérieur de la bouche d’aération avec un aspirateur ou chiffon sec.

Faire son ménage à la fin du déménagement et son état des lieux le lendemain

Pour votre déménagement vous souhaitez une organisation millimétré. Votre objectif est de partir au plus vite vers votre nouveau domicile ?

Vous souhaitez enchainer le déménagement puis l’état des lieux pour vous débarrasser des dernières tâches administratives.

Cependant, ne prévoyez surtout pas votre état des lieux de sortie le même jour que votre déménagement. En effet, un déménagement comporte toujours des imprévus, il suffit d’un embouteillage sur la route au départ ou d’un contretemps lors du démontage d’un meuble pour que votre déménagement s’allonge d’une à deux heures. Vous ne pourrez alors pas tenir votre engagement auprès de votre bailleur pour l’état des lieux.

Prévoyez un à plusieurs jours de délai après votre déménagement pour votre état des lieux. Cela vous permettra de refaire un peu de ménage. En effet, une fois tous les meubles déplacés de nouvelles saletés vont apparaître. Il faut donc prévoir une grosse session de nettoyage après votre déménagement.

Pour un déménagement serein, ne prévoyez pas votre état des lieux le même jour que votre déménagement.

 

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Les questions fréquentes sur l'état des lieux

  • Quand faire l'état des lieux ?

    L’état des lieux doit être réalisé après le déménagement et la remise en état du logement. 

    Afin de rendre votre logement dans de bonnes conditions à votre propriétaire, il est important de préparer l’état des lieux. Pour cela, prévoyez le déménagement, le ménage ainsi que les travaux nécessaires, en amont. 

    Dans l’idéal, finalisez la remise en état du logement quelques jours avant l’inspection du propriétaire.

  • Comment se passe un état des lieux avec un huissier ?

    En cas de conflit ou de désaccord lors de votre état des lieux, vous pouvez choisir de faire appel à un huissier de justice. Suite à votre prise de contact, celui-ci convoquera les deux parties, c'est-à-dire le locataire et le propriétaire. Un nouvel état des lieux définitif sera ensuite réalisé, au cours duquel les deux parties pourront défendre leur point de vue.

    Faire réaliser un état des lieux par un huissier de justice a un coût. Pour cela, prévoyez entre 150 € et 200 €.

  • Peut-on contester un état des lieux ?

    Un état des lieux peut être contesté s’il est réalisé par le propriétaire ou un professionnel de l’immobilier. Pour cela, il est préférable de ne pas signer l’état des lieux. En cas de désaccord, la meilleure solution est de chercher un terrain d’entente avant toute procédure.

    Si besoin, il est toujours possible de faire appel à un huissier.

  • Comment bien faire un état des lieux ?

    Pour réussir la préparation d’un état des lieux, il est indispensable de l’anticiper. 

    Un nettoyage en profondeur est nécessaire. L’objectif étant de faciliter à votre propriétaire la remise en location du logement et de récupérer votre dépôt de garantie. 

    Avant l’état des lieux, vérifiez la propreté des sols, des murs, ainsi que la propreté des vitres.